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  • Eintragung einer Dienstbarkeit für den Mieter durch Käufer erhöht nicht die Grunderwerbsteuer

    Verpflichtet sich der Käufer eines Grundstücks gegenüber dem Verkäufer, eine Dienstbarkeit zu Gunsten des aktuellen Mieters einzutragen, damit der Mieter sein Gewerbe auf dem Grundstück weiter betreiben kann, stellt dies keine Gegenleistung des Käufers für den Verkäufer dar und erhöht daher nicht die Grunderwerbsteuer. Dies gilt jedenfalls dann, wenn das vom Mieter für die Bestellung der Dienstbarkeit gezahlte Entgelt angemessen ist und nicht unangemessen niedrig ist.

    Hintergrund: Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer richtet sich bei einem Grundstückskauf nach dem Kaufpreis. Zum Kaufpreis gehören aber auch die vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen.

    Streitfall: Die Klägerin erwarb ein Geschäftsgrundstück, das mit einem Supermarkt und einer Tankstelle bebaut und vermietet war. Der Kaufpreis betrug ca. 7 Mio. €. Außerdem verpflichtete sich die Klägerin im Kaufvertrag zur Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten der Mieterin. In der Dienstbarkeit wurde der Mieterin das Recht eingeräumt, das Grundstück für den Betrieb eines Supermarkts und einer Tankstelle zu nutzen. Hierfür sollte die Mieterin dem Käufer ein Entgelt zahlen, das sich nach dem Mietvertrag richtete. Zeitgleich schloss die Klägerin mit der Mieterin einen neuen Mietvertrag und vereinbarte eine Jahresmiete von 535.000 €. Nach dem Mietvertrag sollte die Dienstbarkeit mit der Beendigung des Mietvertrags enden, ausgenommen waren Fälle der Beendigung des Mietvertrags wegen Zwangsversteigerung oder wegen Insolvenzeröffnung. Das Finanzamt setzte als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht nur den Kaufpreis von 7 Mio. € sondern auch den Wert der Mieterdienstbarkeit von ca. 6,2 Mio. € an; diesen Wert ermittelte das Finanzamt durch Kapitalisierung der Jahresmiete von 535.000 €.

    Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) setzte als Bemessungsgrundlage lediglich den Kaufpreis von 7 Mio. € an und gab der Klage statt:

    • Sonstige Leistungen gehen nur dann in die Bemessungsgrundlage ein, wenn diese als Entgelt für die Veräußerung des Grundstücks gewährt werden. Zu den sonstigen Leistungen kann auch die Verpflichtung des Käufers gehören, einen Vertrag mit einem Dritten wie z.B. einem Mieter abzuschließen, wenn dieser Vertrag aus Sicht des Käufers unausgewogen und damit für ihn, den Käufer, nachteilig ist.

    • Im Streitfall war die Bestellung der Dienstbarkeit für die Mieterin aus Sicht der Klägerin nicht unausgewogen oder nachteilig für die Klägerin. Denn die Klägerin erhielt hierfür ein angemessenes Entgelt. Die Klägerin bekam nämlich ein Entgelt in Gestalt der Miete, die angemessen war. Die Dienstbarkeit sollte lediglich die Rechtsposition der Mieterin absichern und war auf die Dauer des Mietverhältnisses begrenzt. Die Absicherung für die Mieterin sollte nur im Fall der Veräußerung des Grundstücks im Insolvenzverfahren oder im Fall der Zwangsversteigerung greifen.

    Hinweise: Verpflichtet sich der Käufer im Kaufvertrag zu einem Vertrag mit einem Dritten oder zur Bestellung eines Rechts zu Gunsten eines Dritten, ist also zu prüfen, ob dieser Vertrag bzw. dieses Recht für den Käufer nachteilig ist. Dies hängt von der Höhe des Entgelts ab, das der Dritte aufgrund des Vertrags oder für das Recht bezahlen muss. Im Streitfall war die Gegenleistung der Mieterin angemessen, so dass die Klägerin keinen Nachteil erlitt. Damit war aber auch eine sonstige Leistung gegenüber der Verkäuferin ausgeschlossen. Es kam nicht darauf an, ob die Verkäuferin das Grundstück auch dann an die Klägerin verkauft hätte, wenn sich die Klägerin nicht zur Bestellung der Dienstbarkeit bereit erklärt hätte.

    Wäre die von der Mieterin gezahlte Gegenleistung unangemessen gewesen, hätte sich die Bemessungsgrundlage um die Differenz zwischen dem vereinbarten und dem angemessenen Entgelt erhöht; diese Differenz wäre kapitalisiert worden.

    BFH, Urteil v. 6.12.2017 - II R 55/16, NWB

  • Schuldzinsen nach Veräußerung der vermieteten Immobilie

    Schuldzinsen können auch noch nach Veräußerung der vermieteten Immobilie als Werbungskosten geltend gemacht werden, soweit der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um die Darlehensschuld abzulösen oder soweit das Darlehen nun zur Finanzierung einer neuen Mietimmobilie verwendet wird. Die bloße Absicht, das Darlehen für die Finanzierung einer neuen Mietimmobilie zu verwenden, reicht jedoch nicht aus.

    Hintergrund: Zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehören insbesondere Schuldzinsen. Wird die Immobilie aber veräußert, bevor das Darlehen getilgt ist, stellt sich die Frage, ob die Schuldzinsen für den weiterlaufenden Kredit weiterhin als Werbungskosten abgesetzt werden können.

    Streitfall: Der Kläger besaß zwei Mietimmobilien und hatte beide durch Darlehen finanziert. Im Jahr 2007 veräußerte er eine der beiden Immobilien. Er setzte die Zinsen für die verkaufte Immobilie weiterhin als Werbungskosten ab. Im Jahr 2009 tilgte er mit einem Teil des Veräußerungserlöses den Kredit für die andere Immobilie, die er weiterhin hielt. Das Finanzamt erkannte in den Veranlagungszeiträumen 2009 bis 2011 nur diejenigen Schuldzinsen an, die auf die zweite Immobilie entfielen, die der Kläger weiterhin besaß und vermietete. Der Kläger machte geltend, dass er mit dem Veräußerungserlös eine neue Mietimmobilie habe kaufen wollen.

    Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage ab:

    • Schuldzinsen können auch noch nach der Veräußerung der Mietimmobilie als Werbungskosten abgesetzt werden, soweit der Veräußerungspreis nicht ausreicht, um die verbleibende Darlehensschuld zu tilgen. Es gibt also ein sog. Vorrang der Schuldentilgung.

    • Die Schuldzinsen sind nach der Veräußerung der Mietimmobilie auch dann als Werbungskosten absetzbar, soweit der Steuerpflichtige mit dem Veräußerungserlös eine neue Mietimmobilie erwirbt.

    • Sind diese beiden Voraussetzungen nicht erfüllt, liegen keine Werbungskosten mehr vor. Es kommt dann nicht darauf an, ob der Steuerpflichtige den Veräußerungserlös privat verwendet und das Darlehen weiter laufen lässt oder ob er das Darlehen ablöst und hierfür eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlt.

    • Im Streitfall hätte der Veräußerungserlös ausgereicht, das Darlehen abzulösen. Der Kläger hat auch keine andere Mietimmobilie angeschafft. Allein die vom Kläger geltend gemachte Reinvestitionsabsicht zur Anschaffung einer neuen Mietimmobilie reicht nicht aus.

    Hinweis: Die Rechtsprechung verlangt vom Steuerpflichtigen, dass er den Veräußerungserlös entweder zur Ablösung des Darlehens einsetzt oder aber eine neue Mietimmobilie anschafft. Auf rechtliche Hindernisse bei der Ablösung des Darlehens kann sich der Steuerpflichtige nicht berufen. Denn zivilrechtlich muss eine Bank in die vorzeitige Darlehensablösung einwilligen, wenn die Immobilie verkauft wird – dafür hat sie einen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung, die zu den Veräußerungskosten gehört und einen Spekulationsgewinn mindert, falls die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung verkauft worden ist.

    BFH, Urteil v. 6.12.2017 - IX R 4/17, NWB

  • Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts bei der Schenkung

    Zwar kann bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens ein niedrigerer Grundstückswert nachgewiesen werden. Das Sachverständigengutachten muss aber ordnungsgemäß erstellt worden sein: Neben der Beachtung der gesetzlichen Vorgaben für die Grundstücksbewertung müssen die Begutachtungsgrundlagen auch zutreffend erhoben und dokumentiert worden sein.

    Hintergrund: Werden Grundstücke vererbt oder verschenkt, muss der Wert des Grundstücks ermittelt werden, um die Erbschaft- und Schenkungsteuer festsetzen zu können. Hierzu gibt es verschiedene Bewertungsverfahren, die von der Art und Nutzung des Hauses abhängig sind. Bei vermieteten Wohnimmobilien ist z.B. das Ertragswertverfahren vorgesehen. Der Steuerpflichtige hat jedoch die Möglichkeit, durch ein Gutachten einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.

    Streitfall: Dem Kläger wurde 2007 ein Miethaus geschenkt, das 1900 gebaut und seitdem nicht mehr saniert worden war. Für die Bemessungsgrundlage bei der Schenkungsteuer ließ der Kläger ein Sachverständigengutachten erstellen. Der Sachverständige ermittelte einen sog. Ertragswert der Immobilie von 800.000 € und zog hiervon einen Sanierungsstau in Höhe von 170.000 € ab. Den Betrag ermittelte der Gutachter im Rahmen einer Ortsbesichtigung, bei der er die Immobilie von außen und eine von 17 Wohnungen auch im Innenbereich besichtigt hatte. Das Finanzamt erkannte einen Sanierungsstau nur in Höhe von 101.000 € an und setzte den Wert für die Schenkungsteuer auf 699.000 € fest (800.000 € Ertragswert abzüglich 101.000 € Sanierungsstau).

    Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

    • Nur ein ordnungsgemäß erstelltes Gutachten ist für den Nachweis eines niedrigeren Grundstückswertes geeignet. Dies setzt zunächst voraus, dass der Gutachter die gesetzlichen Vorgaben für die Grundstücksbewertung beachtet; das Gutachten muss also eine methodische Qualität aufweisen.

    • Zum anderen muss der Gutachter das Grundstück einschließlich Gebäude auch besichtigen und die Grundlagen, auf die er seine Bewertung stützt, dokumentieren. Er darf sich nicht nur auf Auskünfte des Auftraggebers oder auf seine jahrelange Erfahrung stützen.

    • Im Streitfall hat der Gutachter zwar zutreffend das sog. Ertragswertverfahren angewendet, bei dem der Grundstückswert aus den Bodenpreisen und dem Mietertrag abgeleitet wird. Hierbei kann auch ein Instandhaltungsrückstau (Sanierungsstau) wertmindernd berücksichtigt werden. Der Gutachter hat aber bei der Ermittlung des Ertragswertes die erzielten Mieten zu Grunde gelegt und dann noch einen Sanierungsstau abgezogen. Dabei hat er darauf hingewiesen, dass sich nach der Sanierung höhere Mieten ergeben würden. Dies ist nicht nachvollziehbar, weil die erzielten Mieten wegen des Sanierungsstaus bereits niedriger sein müssten. Dem Gutachten ist insoweit nicht zu folgen.

    • Außerdem hat der Gutachter nur eine einzige Wohnung, die leer stand, besichtigt, nicht aber die 16 vermieteten Wohnungen. Er konnte daher den Sanierungsbedarf für die vermieteten Wohnungen nicht feststellen, sondern hat sich insoweit nur auf die Angaben des Klägers und auf seine eigene Erfahrung verlassen. Damit sind die Begutachtungsgrundlagen nicht ausreichend erhoben und dokumentiert worden.

    Hinweis: In der Praxis muss darauf geachtet werden, dass der Gutachter ordnungsgemäß arbeitet und sich das Grundstück umfassend anschaut, wenn er Bewertungsabschläge vornimmt. Der Gutachter darf sich insoweit nicht auf die Aussagen des Steuerpflichtigen stützen. Je weniger der Gutachter selbst ermittelt hat, desto niedriger ist der Nachweiswert seines Gutachtens. Wegen der Beweislast geht dies dann zu Lasten des Steuerpflichtigen.

    Vermieden werden sollten auch Fehler bei der methodischen Qualität des Gutachtens: Wenn der Gutachter bereits bei der Ermittlung der Mieteinnahmen eine niedrige Miete wegen der Mängel der Immobilie ansetzt, darf er den Mangel nicht noch zusätzlich vom Mietwert abziehen.

    BFH, Urteil v. 24.10.2017 - II R 40/15; NWB