Hintergrund: Nach dem Gesetz kann der Steuerpflichtige Einnahmen, die auf einer Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren beruhen, gleichmäßig auf den Zeitraum verteilen, für den die Vorauszahlung geleistet wird. Diese Regelung gilt für Überschusseinkünfte wie z.B. die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, nicht aber für die Bilanzierung.

Sachverhalt: Der Kläger stellte der C-GmbH landwirtschaftliche Flächen zur Verfügung. Die C-GmbH wollte auf den Grundstücken naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen durchführen und sog. Ökopunkte generieren; die C-GmbH vermietete die Flächen tatsächlich an einen Windkraftanlagenbetreiber weiter. Der Vertrag zwischen dem Kläger und der C-GmbH wurde auf unbestimmte Dauer abgeschlossen, sah aber einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung für 30 Jahre vor. Der Kläger erhielt von der C-GmbH in den Streitjahren 2017 bis 2019 die gesamten Nutzungsentschädigungen i.H. von 43.840 €, die er auf einen Zeitraum von 20 Jahren steuerlich verteilte. Der Zeitraum von 20 Jahren entsprach der Nutzungsdauer einer Windkraftanlage. Das Finanzamt erfasste die Nutzungsvergütungen in den Streitjahren 2017 bis 2019 in voller Höhe als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Entscheidung: Der BFH wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

• Der Kläger erzielte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Denn der auf die Generierung von sog. Öko-Punkten gerichtete Überlassungsvertrag entspricht bei wirtschaftlicher Betrachtung einem Vermietungsvertrag.

• Die in den Streitjahren gezahlten Nutzungsvergütungen konnten nicht auf einen Zeitraum von 20 Jahren verteilt und versteuert werden. Die Verteilung auf einen Vorauszahlungszeitraum ist nur dann möglich, wenn der Vorauszahlungszeitraum bestimmt oder anhand objektiver Umstände bestimmbar ist; denn die gleichmäßige Verteilung der Vorauszahlung auf einen Vorauszahlungszeitraum setzt denknotwendig voraus, dass der Vorauszahlungszeitraum bestimmbar ist.

• Im Streitfall war der Vorauszahlungszeitraum nicht bestimmbar. Es stand nur ein Mindestnutzungszeitraum von 30 Jahren fest, weil eine ordentliche Kündigung für 30 Jahre ausgeschlossen war. Daraus konnte jedoch nicht abgeleitet werden, dass eine Kündigung nach 30 Jahren erfolgen würde. Hierfür fehlten ausreichende Anhaltspunkte. Damit waren die in den Streitjahren zugeflossenen Nutzungsvergütungen im jeweiligen Zeitpunkt des Zuflusses zu versteuern.

Hinweise: Der BFH macht deutlich, dass die Verteilung einer Einnahme auf einen mehr als fünfjährigen Nutzungsüberlassungszeitraum die Bestimmbarkeit des Überlassungszeitraums, d.h. Vorauszahlungszeitraums, voraussetzt. Es genügt nicht bereits der Abschluss eines unbefristeten, ordentlich kündbaren Mietvertrags mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren.

Die im Streitfall anwendbare Regelung der Verteilung einer Einnahme betrifft die sog. Überschusseinkünfte wie z.B. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Regelung ist aber auch bei der Einnahmen-Überschussrechnung anwendbar, für die das ebenfalls das sog. Zuflussprinzip gilt.

Bei der Bilanzierung gibt es eigenständige Passivierungsvorschriften, die eine Verteilung einer Zahlung auf den Vorauszahlungszeitraum vorsehen, z.B. der passive Rechnungsabgrenzungsposten.

Quelle: BFH, Urteil vom 12.12.2023 - IX R 18/22; NWB

Hintergrund: Ein Vermieter kann Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die er innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchführt und die ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, nicht in vollem Umfang als Werbungskosten oder als Betriebsausgaben absetzen, sondern nur über die jährliche Abschreibung geltend machen. Man nennt derartige Kosten anschaffungsnahe Aufwendungen.

Sachverhalt: Der Kläger erwarb 2015 ein Grundstück, das mit einer Doppelhaushälfte bebaut war, die sehr baufällig, jedoch noch bis zum 31.12.2020 vermietet war. Der Kaufpreis betrug 35.000 €. Nach dem Mietvertrag wollte der Kläger die Doppelhaushälfte nach Beendigung des Mietvertrags abreißen oder eine Kernsanierung vornehmen. Im Jahr 2016 wurde das Haus durch einen Brand schwer beschädigt; allerdings konnte die Ursache für den Brand nicht festgestellt werden. Der Kläger beseitigte im Jahr 2017 das durch den Brand zerstörte Inventar sowie die Brandschäden (Kosten hierfür ca. 14.500 €); außerdem erneuerte er den Stromkasten sowie die Fenster (Kosten hierfür ca. 11.100 €). Ab Oktober 2018 vermietete er die Doppelhaushälfte wieder. Er machte die gesamten Kosten von 25.600 € als Werbungskosten geltend. Das Finanzamt sah in den Aufwendungen anschaffungsnahe Aufwendungen, die sich nur über die jährliche Abschreibung von 2 % auswirkten.

Entscheidung: Das Finanzgericht Düsseldorf gab der Klage teilweise statt und erkannte den Werbungskostenabzug bezüglich des Betrags i. H. von 14.500 € an.

• Die Brandbeseitigungskosten (14.500 €) waren Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, da sie dazu dienten, die Vermietung zu ermöglichen. Die Beseitigung des zerstörten Inventars diente nicht dem Wiederaufbau des Gebäudes; dies galt auch für die Beseitigung der durch den Brand entstandenen Schäden.

• Hingegen stellten die Kosten für die Erneuerung des Stromkastens und der Fenster in Höhe von 11.100 € anschaffungsnahe Aufwendungen dar, die nur über die jährliche Abschreibung berücksichtigt werden können. Denn die Aufwendungen dienten der Modernisierung, weil der Stromkasten und die Fenster erneuert wurden. Die im Gesetz genannte Grenze von 15 % des Gebäudekaufpreises wurde überschritten; der Gesamtkaufpreis betrug nämlich nur 35.000 €, und das Gebäude war baufällig, sodass auf das Gebäude ein Betrag von lediglich 0 € entfallen sein dürfte, die Baukosten betrugen aber 11.100 €.

• Die gesetzliche Regelung kann nicht einschränkend ausgelegt werden. Eine Einschränkung für den Fall der höheren Gewalt schied im Streitfall aus, weil nicht feststand, dass der Brandschaden durch höhere Gewalt wie z.B. einen Blitz verursacht worden war. Eine Einschränkung käme auch in Betracht, wenn der Brand durch einen Dritten nach dem Erwerb des Grundstücks verursacht worden wäre; auch dies stand jedoch nicht fest.

Hinweise: Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) liegen anschaffungsnahe Aufwendungen auch dann vor, wenn erst nach dem Erwerb Schäden bekannt werden, die durch den langjährigen vertragsgemäßen Gebrauch der Immobilie entstanden sind, aber bei Erwerb verborgen waren. Anders ist dies, wenn der Schaden erst nach der Anschaffung durch einen Dritten verursacht worden ist. Hätte der Kläger nachweisen können, dass der Brand durch den Mieter nach dem Erwerb im Jahr 2015 verursacht wurde, hätte dies gegen anschaffungsnahe Aufwendungen und für die sofortige Abziehbarkeit der Kosten gesprochen.

Anschaffungsnahe Aufwendungen gibt es nicht nur bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern auch bei den sog. Gewinneinkünften wie z.B. den Einkünften aus Gewerbebetrieb oder den Einkünften aus selbständiger Tätigkeit.

Quelle: FG Düsseldorf, Urteil vom 28.11.2023 – 10 K 2184/20 E, NZB beim BFH: IX B 2/24; NWB

Hintergrund: Gewerbliche Einkünfte liegen nicht vor, solange der Bereich der privaten Vermögensverwaltung nicht überschritten wird. Die Vermietung von Räumen oder ganzen Immobilien gehört grundsätzlich zur privaten Vermögensverwaltung; dies gilt jedoch nicht, wenn der Vermieter ähnlich wie ein Hotelier vermietet.

Steuerpflichtige, die gewerbliche oder land- und forstwirtschaftliche Einkünfte erzielen, aber handelsrechtlich nicht zur Buchführung verpflichtet sind, weil sie keine Kaufleute sind, können vom Finanzamt zur Buchführung verpflichtet werden, wenn ihr Gewinn höher als 60.000 € oder ihr Umsatz höher als 600.000 € ist.

Sachverhalt: Der Kläger errichtete ein sog. Boardinghouse mit Appartements in einer Größe zwischen 28 qm und 75 qm, die er möblierte. Der Kläger schloss mit der X-GmbH einen Betreiber- und Vermarktungsvertrag; die X-GmbH vermietete die Appartements im Namen des Klägers. Die Appartements konnten nicht ohne Voranmeldung gemietet werden, sondern es musste mehrere Tage vorab ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen werden. Für jeden Aufenthalt wurden Kosten für eine Endreinigung in Höhe von 80 € in Rechnung gestellt. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer betrug zwei Monate. In dem Gebäude befand sich kein Speisesaal. Die Appartements wurden alle zwei Wochen gereinigt. Das Finanzamt ging von gewerblichen Einkünften des Klägers aus und forderte ihn auf, ab 2019 Bücher zu führen. Gegen diese Aufforderung wehrte sich der Kläger.

Entscheidung: Das Finanzgericht Köln (FG) verneinte eine gewerbliche Tätigkeit des Klägers und gab der Klage statt:

• Die Vermietung von Wohnungen führt nur dann zu gewerblichen Einkünften, wenn der Vermieter bestimmte, nicht übliche Sonderleistungen erbringt oder wenn wegen des häufigen Mietwechsels eine unternehmerische Organisation erforderlich ist, die einem Hotel vergleichbar ist.

• Allein die Zwischenschaltung der X-GmbH führte nicht zwangsläufig zu einer gewerblichen Tätigkeit des Klägers. Vielmehr kommt es darauf an, ob der Vermieter im Hinblick auf die Art des vermieteten Objekts und auf die Art der Vermietung mit einem Hotelbetrieb vergleichbar ist.

• Diese Vergleichbarkeit war im Streitfall nicht gegeben. Zwar waren die Appartements wie Hotelzimmer eingerichtet, aber sie konnten nicht spontan angemietet werden, sondern es musste vorab ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen werden. Die Kosten für die Endreinigung in Höhe von 80 € verteuerten kurze Aufenthalte von ein oder zwei Tagen erheblich. In dem Gebäude befand sich weder ein Restaurant noch ein Sportstudio, wie dies bei einem Hotel üblich wäre. Zwar stellte der Kläger einen WLAN-Zugang zur Verfügung und bot die Reinigung sowie Bettwäsche an; dies waren aber unschädliche Zusatzleistungen.

• Der Kläger erzielte somit keine gewerblichen Einkünfte und durfte daher nicht zur Buchführung aufgefordert werden.

Hinweise: Bei der Vermarktung der Appartements durch die X-GmbH wurden durchaus verschiedene Sonderleistungen des Boarding-Hauses beworben, die für einen Hotelbetrieb sprachen und damit zu gewerblichen Einkünften hätten führen können; so wurde mit einer Espressobar, Leihfahrrädern, einem Concierge-Service und einer Notfall-Hotline geworben. Das FG vernahm hierzu Zeugen und stellte fest, dass die Leistungen tatsächlich nicht angeboten wurden. Statt einer Telefon-Hotline gab es z.B. lediglich einen Anrufbeantworter. Wären diese Leistungen tatsächlich angeboten worden, wäre das FG vermutlich von gewerblichen Einkünften ausgegangen.

Quelle: FG Köln, Urteil vom 22.6.2023 – 11 K 315/19; NWB