Bleiben Sie
aktuell und
informiert.
  • Prozessvergleich mit der Bank wegen Finanzierung einer "Schrottimmobilie" ist nicht als Erstattung von Schuldzinsen anzusehen

    Schließt ein Vermieter mit der Bank, die ihm eine sog. Schrottimmobilie finanziert, einen Vergleich, nach dem die Bank einen Teil der ausstehenden Darlehensschuld nicht mehr zurückfordert, stellt dies keine Erstattung der bisher entrichteten Schuldzinsen dar und erhöht daher nicht die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Vergleich führt weder zu einer Minderung der Bemessungsgrundlage für die Abschreibungen noch zu sonstigen Einkünften.

    Hintergrund: Zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung gehören Schuldzinsen für die Finanzierung der vermieteten Immobilie. Werden die Zinsen in einem Folgejahr erstattet, ist die Erstattung als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern.

    Streitfall: 1995 erwarb der Kläger eine vermietete Immobilie zum Preis von 284.000 DM und finanzierte den Kauf mit zwei Darlehen der X-Bank. Tatsächlich handelte es sich um eine sog. Schrottimmobilie, deren tatsächlicher Wert nach einem später erstellten Gutachten nur ca. 70.000 DM betrug. Im Jahr 2010 machte der Kläger Schadensersatzansprüche gegen die X-Bank geltend, und es kam 2012 in einem anschließenden Klageverfahren zu einem Prozessvergleich: Danach sollte der Kläger nicht mehr die ausstehenden Darlehensbeträge von ca. 150.000 € bezahlen, sondern einmalig 88.000 €. Das Finanzamt sah in dem Vergleich und der darin enthaltenen Minderung der Darlehensschuld von ca. 62.000 € (150.000 € abzüglich 88.000 €) eine Minderung der Bemessungsgrundlage für die Abschreibungen ab 2013 (ca. 30.000 €) sowie eine Erstattung überhöhter Kreditzinsen (ca. 32.000 €) und erhöhte die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für 2012 um 32.000 €.

    Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der hiergegen gerichteten Klage statt:

    • Zwar würde eine Erstattung der in den Vorjahren steuerlich abgesetzten Kreditzinsen zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung im Jahr 2012 führen. Der Vergleich sah jedoch keine Erstattung der Zinsen vor.

    • Der Vergleich sollte den für beide Seiten belastenden Rechtsstreit beenden. Nach der Vergleichsvereinbarung sollte weder ein Teil der Schuldzinsen noch ein Teil des Kaufpreises erstattet werden. Der Vergleich enthielt nämlich keine Berechnung, ob und inwieweit der Kaufpreis oder die Schuldzinsen überhöht waren. Zudem gingen sowohl der Kläger als auch die X-Bank in der Vergleichsvereinbarung von der Wirksamkeit der Darlehensverträge aus.

    • Die Vergleichsvereinbarung führte auch nicht zu sonstigen Einkünften des Klägers. Es fehlte nämlich an einer konkreten Leistung des Klägers. Der Teilverzicht der X-Bank erfolgte nicht als Gegenleistung für die Rücknahme der Klage gegen die X-Bank, sondern der Vergleich diente der Beendigung der für beide Seiten belastenden Prozesssituation.

    Hinweise: Der BFH lehnte auch eine Minderung der Bemessungsgrundlage für die Abschreibungen ab. Denn es war nicht erkennbar, dass die X-Bank einen Teil des Kaufpreises erstatten wollte. Zudem sollte sich die Erstattung insoweit erst ab 2013 auswirken, weil das Finanzamt die Abschreibungen erst ab 2013 gemindert hat; Streitjahr war aber das Jahr 2012.

    Ob und inwieweit in einer Vergleichsvereinbarung eine Erstattung von Schuldzinsen enthalten ist, ist durch Auslegung des Vergleichs zu ermitteln. Diese Auslegung hat das Finanzgericht vorgenommen, und sie ist vom BFH nicht beanstandet worden. Je nach Formulierung der Vergleichsvereinbarung und abhängig von den übrigen Umständen des Rechtsstreits kann in einer Vergleichsvereinbarung aber auch eine Teilerstattung der Schuldzinsen und/oder des Kaufpreises enthalten sein.

    BFH, Urteil vom 10.11.2020 - IX R 32/19; NWB

  • Aufteilung der Vorsteuer für ein umsatzsteuerfrei sowie umsatzsteuerpflichtig vermietetes Gebäude

    Die Vorsteuer aus den Baukosten eines Gebäudes, das sowohl umsatzsteuerpflichtig als auch umsatzsteuerfrei vermietet wird, kann anhand des sog. objektbezogenen Umsatzschlüssels aufgeteilt werden, wenn es erhebliche Unterschiede in der Ausstattung der umsatzsteuerfrei und umsatzsteuerpflichtig vermieteten Räume gibt. Der objektbezogene Umsatzschlüssel führt dazu, dass sich die abziehbare Vorsteuer nach dem Anteil der umsatzsteuerpflichtigen Umsätze am Gesamtumsatz des Gebäudes richtet. Der Flächenschlüssel ist damit ebenso wenig anwendbar wie der Gesamtumsatzschlüssel, d.h. die Berücksichtigung aller Umsätze des Unternehmers.

    Hintergrund: Der Vorsteuerabzug setzt grundsätzlich voraus, dass der Unternehmer umsatzsteuerpflichtige Umsätze ausführt. Vermietungen an andere Unternehmer können zum einen umsatzsteuerpflichtig erfolgen, so dass der Vorsteuerabzug möglich ist, z.B. bei der Vermietung von Gewerbeflächen. Hingegen sind Vermietungen an Privatmieter umsatzsteuerfrei, so dass ein Vorsteuerabzug nicht möglich ist. Problematisch ist, wie der Anteil der abziehbaren Vorsteuer zu ermitteln ist, wenn das Gebäude gemischt genutzt wird, also sowohl umsatzsteuerfrei als auch umsatzsteuerpflichtig vermietet wird. In Betracht kommt eine Einzelzuordnung der einzelnen vorsteuerbelasteten Eingangsleistung zu einem umsatzsteuerpflichtigen bzw. umsatzsteuerfreien Umsatz oder die Anwendung eines Umsatz- oder Flächenschlüssels.

    Streitfall: Die Klägerin errichtete in den Jahren 2009 bis 2010 einen Gebäudekomplex, den sie zum Teil umsatzsteuerpflichtig vermietete, nämlich an den Betreiber eines Supermarkts. Im Übrigen vermietete sie das Gebäude umsatzsteuerfrei an ein Senioren-Wohnheim. Die beiden Gebäudeteile waren erheblich unterschiedlich ausgestattet. Die Klägerin teilte die Vorsteuer aus den Baukosten anhand des Umsatzschlüssels auf und gelangte so zu einem Vorsteuerabzug von 48,27 %; denn der Anteil der Mieten des Supermarkts machte 48,27 % der Gesamtmieteinnahmen aus dem Objekt aus. Das Finanzamt hielt hingegen den Flächenschlüssel für zutreffend und gelangte daher zu einem Vorsteuerabzug von lediglich 33,88 %.

    Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der Klägerin im Grundsatz Recht, verwies die Sache aber zur weiteren Aufklärung an das Finanzgericht (FG) zurück, das nun noch die Rechnungen überprüfen muss:

    • Zwar sind Vorsteuern grundsätzlich den jeweiligen Ausgangsumsätzen zuzuordnen, so dass ein Vorsteuerabzug möglich ist, wenn die Eingangsleistung, aus der die Vorsteuer herrührt, für eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung verwendet wird. Bei Herstellungskosten für ein Gebäude scheidet diese Zuordnung aber aus, weil sie zu komplex und daher nur schwer durchführbar ist.

    • In Betracht kommen somit entweder der Umsatzschlüssel oder der Flächenschlüssel. Zwar ist grundsätzlich der Flächenschlüssel anzuwenden. Dies gilt allerdings nicht, wenn die Ausstattung der beiden Gebäudeteile erhebliche Unterschiede aufweist; in diesem Fall greift der Umsatzschlüssel, den die Klägerin auch angewendet hat. Das FG muss nun noch die Höhe der geltend gemachten Vorsteuern sowie die zugrunde liegenden Rechnungen prüfen.

    Hinweise: Aus dem Urteil ergibt sich nicht, inwieweit die Ausstattung erheblich unterschiedlich war. Nach der Rechtsprechung kommen als Kriterien für eine unterschiedliche Ausstattung die Höhe der Räume, die Dicke der Wände und Decken sowie die Innenausstattung in Betracht.

    Geht es um die Vorsteuer aus Eingangsleistungen für die Nutzung, Erhaltung und Unterhaltung des Gebäudes wie z.B. bei Reparaturen, wird die Abziehbarkeit der Vorsteuer aufgrund einer Einzelzuordnung zu den Ausgangsumsätzen geprüft: Die Vorsteuer aus einer Reparatur für den umsatzsteuerpflichtigen Supermarkt wäre also abziehbar, nicht aber die Vorsteuer aus einer Reparatur für das umsatzsteuerfrei vermietete Senioren-Wohnheim.

    Der Gebäudekomplex wurde vom FG als „ein“ Gebäude angesehen. Hätte das FG zwei Gebäude angenommen, wäre die Vorsteuer für das Supermarkt-Gebäude vollständig abziehbar gewesen und die Vorsteuer für das Senioren-Wohnheim gar nicht. Dies klingt zwar relativ einfach, setzt aber voraus, dass die Bauunternehmer ihre Bauleistungen in den Rechnungen dem jeweiligen Gebäude zugeordnet hätten.

    BFH, Urteil vom 11.11.2020 - XI R 7/20; NWB

  • Erlass von Mieten wegen der Corona-Krise

    Die Oberfinanzdirektion Nordrhein-Westfalen (OFD) verneint in einer sog. Kurzinformation steuerlich nachteilige Folgen, wenn ein Vermieter dem Mieter die Mietzahlungen erlässt, weil der Mieter von der Corona-Krise betroffen ist. Weder führt dies zu einer teilweise unentgeltlichen Vermietung, so dass der Werbungskostenabzug des Vermieters nur eingeschränkt möglich wäre, noch fällt die Einkünfteerzielungsabsicht des Vermieters weg, so dass Verluste aus der Vermietung nicht mehr anerkannt würden.

    Hintergrund: Erzielt ein Vermieter aus der Vermietung seiner Immobilie einen Verlust, kann er diesen grundsätzlich geltend machen. Dies gilt allerdings nicht, wenn die vereinbarte Miete niedriger als 50 % der ortsüblichen Miete ist (bis Ende 2020: niedriger als 66 %) oder wenn der Vermieter nicht die Absicht hat, einen Gesamtüberschuss zu erzielen; ihm fehlt dann die Einkünfteerzielungsabsicht.

    Wesentlicher Inhalt der Kurzinformation der OFD: Die OFD nimmt zu zwei Fallgestaltungen Stellung, nämlich zur Vermietung einer Wohnung und zur Vermietung von Gewerberäumen. In beiden Fällen geht es um einen Mieterlass aufgrund der finanziellen Notsituation des Mieters:

    • Vermietung einer Wohnung: Erlässt der Vermieter einer Wohnung seinem Mieter die Mietzahlung entweder zeitlich befristet in voller Höhe oder teilweise, führt dies nicht dazu, dass die Miete zu niedrig ist und nunmehr unterhalb von 50 % der ortsüblichen Miete liegt. Wurde die Miete also bisher als steuerlich vollentgeltlich angesehen, bleibt es dabei und wird durch den Erlass der Miete nicht verändert.

      Hinweis: Lag die Miete bereits bisher unterhalb der Grenze von 50 % (bis einschließlich 2020: unterhalb von 66 %), so dass die Werbungskosten nur teilweise anerkannt wurden, bleibt es dabei, so dass der Erlass nicht zu einer weiteren Kürzung der Werbungskosten führt.

    • Vermietung oder Verpachtung von Gewerberäumen: Erlässt der Vermieter bzw. Verpächter von Gewerberäumen seinem Mieter die Mietzahlung entweder zeitlich befristet in voller Höhe oder teilweise und gehört die Immobilie zum steuerlichen Privatvermögen des Vermieters, führt der Erlass nicht zum Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht des Vermieters. Ein Verlust aus der Vermietung wird daher grundsätzlich anerkannt. War bereits vor dem Erlass der Miete die Einkünfteerzielungsabsicht zu verneinen, bleibt es dabei.

    Hinweise: Die OFD hat ihre Kurzinformation auf Bund- und Länderebene abgestimmt. Daher können sich auch Vermieter außerhalb Nordrhein-Westfalens auf diese Kurzinformation berufen. Die Kurzinformation betrifft nur den Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, nicht gewerbliche Vermieter. Hier dürften sich aufgrund eines Mieterlasses ohnehin keine steuerlich nachteiligen Folgen ergeben.

    OFD Nordrhein-Westfalen vom 2.12.2020 - S 2253 - 2020/0025 - St 231; NWB