Hintergrund: Aufwendungen für die Instandhaltung, Modernisierung oder Sanierung eines Gebäudes können steuerlich sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen darstellen, oder sie können zu aktivieren sein und sich damit nur über die Abschreibung steuerlich auswirken. Eine Aktivierung ist vorzunehmen, wenn es sich um nachträgliche Anschaffungskosten, Herstellungskosten oder um anschaffungsnahe Aufwendungen handelt. Anschaffungsnahe Aufwendungen liegen nach dem Gesetz vor, wenn der Steuerpflichtige innerhalb von drei Jahren nach dem Nutzen- und Lastenwechsel mehr als 15 % des Gebäudekaufpreises in Baumaßnahmen investiert.

Wesentlicher Inhalt des aktuellen BMF-Schreibens:

Zu aktivierende Anschaffungskosten liegen vor, wenn das Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand versetzt wird, weil wesentliche Teile des Gebäudes bislang nicht nutzbar sind oder weil die Nutzung des Gebäudes geändert werden soll.

Beispiel: Das Gebäude wurde bislang zu Wohnzwecken genutzt, soll künftig aber als Büro genutzt werden. Die Umbaukosten hierfür führen zu Anschaffungskosten.

Anschaffungskosten, die sich nur über die Abschreibung auswirken, liegen auch vor, wenn der Standard des Gebäudes in mindestens drei von vier Kernbereichen von sehr einfach auf mittel oder von mittel auf sehr anspruchsvoll gehoben wird. Die vier Kernbereiche sind die Heizungsinstallation, Sanitärinstallation, Elektroinstallation und Fenster.

Hinweis: In dem BMF-Schreiben werden zahlreiche Beispiele für die einzelnen Standards genannt. So ist z.B. eine Einfachverglasung ein Beispiel für einen sehr einfachen Standard im Bereich der Fenster, während sog. Smart-Glass-Fenster mit tönbaren Verglasungen oder Fensterfronten für einen sehr anspruchsvollen Standard im Bereich der Fenster sprechen.

Kommt es nur in zwei Kernbereichen zu einer Standardhebung, können gleichwohl Anschaffungskosten vorliegen, wenn zusätzlich noch Baumaßnahmen durchgeführt werden, die zu Herstellungskosten führen, z.B. eine Erweiterung der Fläche durch einen Anbau.

Zu Herstellungskosten kommt es, wenn ein vollverschlissenes Gebäude durch ein „neues“ Gebäude ersetzt wird, wenn das Gebäude erweitert wird oder wenn das Gebäude über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert wird.

• Eine Erweiterung kann durch Vergrößerung der nutzbaren Fläche (z.B. Aus- oder Anbau) oder durch eine Substanzmehrung, durch die die Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes erweitert wird, erfolgen. Letzteres ist beim Einbau neuer Bestandteile möglich, z.B. durch den Einbau einer Außentreppe oder Sauna. Das Anbringen einer zusätzlichen Fassadenverkleidung genügt nicht.

• Eine wesentliche Verbesserung richtet sich nach dem Vergleich des Gebäudes nach Durchführung der Baumaßnahmen und dem ursprünglichen Zustand bei Erwerb oder Herstellung durch den Steuerpflichtigen.

• Eine wesentliche Verbesserung ist zu bejahen, wenn sich der Gebrauchswert des Gebäudes erhöht; allerdings genügt eine deutliche Minderung des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs nicht. Außerdem kann es aufgrund einer Standardanhebung in mindestens drei von vier Kernbereichen (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) zu einer wesentlichen Verbesserung kommen.

  Hinweis: Auch durch eine deutliche Verlängerung der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes kann es zu einer deutlichen Erhöhung des Gebrauchswerts kommen.

Anschaffungsnahe Aufwendungen (zum Begriff s. Abschnitt „Hintergrund“) können durch jede Baumaßnahme (ausgenommen sind nach dem Gesetz Erweiterungskosten und jährlich anfallende Erhaltungsarbeiten) entstehen, z.B. auch durch Schönheitsreparaturen.

• Es genügt für die Aktivierung, wenn die Baumaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach dem Nutzen- und Lastenwechsel durchgeführt werden. Es kommt nicht darauf an, dass sie auch innerhalb von drei Jahren abgerechnet oder bezahlt werden.

• Wird die Grenze von 15 % im Dreijahreszeitraum nicht überschritten, ist für die ersten drei Jahre nach der Anschaffung nicht zu prüfen, ob eine Standardanhebung vorliegt.

Ist ein Teil der Baumaßnahmen als aktivierungspflichtige Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu qualifizieren, während der andere Teil bei isolierter Betrachtung sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen darstellt, kann es dazu kommen, dass alle Aufwendungen zu aktivieren sind, wenn die Baumaßnahmen bautechnisch ineinandergreifen.

Beispiel: Um eine Überbauung zwischen zwei Gebäuden durchführen zu können, muss zunächst das Fundament ausgebessert werden. Daher sind auch die Ausbesserungsarbeiten, die an sich sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen darstellen, zu aktivieren und wirken sich nur über die Abschreibung aus.

Das Finanzamt trägt die Feststellungslast (Beweislast) für die Zuordnung der Aufwendungen zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Allerdings trifft den Steuerpflichtigen eine erhöhte Mitwirkungspflicht, wenn es darum geht, den Zustand des Gebäudes im Zeitpunkt der Anschaffung oder den ursprünglichen Gebäudezustand festzustellen.

Hinweis: Bei Verletzung der Mitwirkungspflicht kann sich das Finanzamt auf Indizien stützen und zur Annahme aktivierungspflichtiger Anschaffungs- oder Herstellungskosten gelangen, wenn

• ein Gebäude in zeitlicher Nähe zum Erwerb von Grund auf modernisiert wird,

• hohe Aufwendungen für die Sanierung der zentralen Ausstattungsmerkmale getätigt werden oder

• im Anschluss an die Baumaßnahmen die Miete erheblich erhöht wird.

Hinweise: Die Abgrenzung ist sowohl bei einem betrieblich genutzten Gebäude als auch bei einem Gebäude, mit dem Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden, relevant.

Das Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) hat Ende 2024 eine Stellungnahme zur handelsrechtlichen Behandlung energetischer Baumaßnahmen veröffentlicht. Das IDW gelangt dabei in verschiedenen Fällen zu einer Aktivierung, etwa beim Einbau von Photovoltaikanlagen, wenn eine Einbaupflicht besteht oder der produzierte Strom nahezu ausschließlich im betreffenden Gebäude verbraucht wird, oder bei einer deutlichen Minderung des Energiebedarfs oder -verbrauchs um mindestens 30 %. Hier bleibt abzuwarten, ob diese handelsbilanzrechtlichen Grundsätze auch auf das Steuerrecht durchschlagen. Das BMF geht in seinem aktuellen Schreiben nicht auf die Stellungnahme des IDW ein.

Quelle: BMF-Schreiben vom 26.1.2026 – IV C 1 – S 2253/00082/001/064; NWB

Hintergrund: Ein Spekulationsgewinn entsteht, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach ihrer Anschaffung mit Gewinn verkauft wird. Nach dem Gesetz gilt als Anschaffung aber auch die Überführung eines Wirtschaftsguts aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen des Steuerpflichtigen durch Entnahme. Mit der Entnahme einer Eigentumswohnung aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen beginnt also eine neue Zehnjahresfrist.

Sachverhalt: Die Kläger waren Eheleute und kauften im April 2003 eine Eigentumswohnung, die ihnen je zur Hälfte gehörte. Der Ehemann war unternehmerisch tätig und nutzte im Zeitraum April 2003 bis November 2006 ein häusliches Arbeitszimmer (18,04 % der Wohnfläche) für betriebliche Zwecke. Das Arbeitszimmer erfasste er in seiner Bilanz. Am 1.11.2006 entnahm er das häusliche Arbeitszimmer aus dem Betriebsvermögen in sein Privatvermögen. Seit 2011 vermieteten die Kläger die Wohnung. Im November 2013 verkauften die Kläger die Wohnung mit Gewinn. Das Finanzamt ging hinsichtlich des auf das Arbeitszimmer entfallenden Gewinn von einem steuerpflichtigen Spekulationsgewinn aus, weil nach seiner Auffassung die Entnahme des Arbeitszimmers als Anschaffung galt.

Entscheidung: Das Finanzgericht (FG) gab der Klage statt:

• Die Kläger haben nicht innerhalb von zehn Jahren die Eigentumswohnung angeschafft und mit Gewinn verkauft. Denn sie haben die Wohnung im April 2003 erworben und erst im November 2013 verkauft, also nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist.

• Auch das Arbeitszimmer ist nicht innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist gekauft und mit Gewinn verkauft worden. Zwar gilt die Entnahme des Arbeitszimmers am 1.11.2006 als Anschaffung, und die Wohnung ist im November 2013 veräußert worden. Allerdings ist nicht das häusliche Arbeitszimmer verkauft worden, sondern die gesamte Eigentumswohnung. Das Arbeitszimmer ist mit der verkauften Eigentumswohnung jedoch wirtschaftlich nicht identisch, da es sich um zwei verschiedene Wirtschaftsgüter handelt.

Hinweise: Das FG hätte anderes entschieden, wenn die Kläger die gesamte Wohnung dem Betriebsvermögen zugeordnet und dann am 1.11.2006 in das Privatvermögen entnommen hätten. Dann nämlich wäre die Wohnung – und nicht nur das Arbeitszimmer – am 1.11.2006 erworben und im November 2013 verkauft worden, also innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist.

Die Ehefrau hat das Arbeitszimmer ohnehin nicht entnommen, da das Arbeitszimmer nur vom Ehemann entnommen worden ist. Daher hätte allenfalls der Kläger – die Richtigkeit der Argumentation des Finanzamts unterstellt – einen Spekulationsgewinn versteuern müssen, also im Umfang von 9,02 % (Anteil des Arbeitszimmers an der Wohnung 18,04 % x ½).

Da das Gesetz eine Entnahme als Anschaffung fingiert, besteht in den zehn Jahren nach Entnahme einer Immobilie aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen die Gefahr eines Spekulationsgewinns. Ein Spekulationsgewinn bei Immobilien kann nach dem Gesetz jedoch nicht entstehen, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung (oder Fertigstellung) und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist.

Quelle: FG München, Urteil vom 16.10.2025 - 13 K 1234/22; Rev. bislang nicht eingelegt; NWB

Hintergrund: Aufgrund des russischen Angriffskriegs in der Ukraine sind viele Ukrainer nach Deutschland geflohen und werden hier durch Sach- oder Geldleistungen oder bei der Anmietung von Wohnungen unterstützt. Das BMF hat im Jahr 2022 mehrere Schreiben veröffentlicht, die steuerliche Erleichterungen für deutsche Unternehmer, Arbeitnehmer oder Wohnungsunternehmer beinhalten. Diese Erleichterungen waren ursprünglich bis zum 31.12.2022 befristet, wurden dann jährlich um jeweils ein Jahr verlängert, zuletzt bis zum 31.12.2025.

Wesentliche steuerliche Erleichterungen: Die wichtigsten steuerlichen Erleichterungen, die nun bis zum 31.12.2026 weitergelten, betreffen folgende Bereiche:

1. Spenden und Gemeinnützigkeitsrecht

• Gemeinnützige Vereine, die nicht mildtätige Zwecke fördern wie z.B. Sportvereine, dürfen Spendenaktionen zugunsten der Ukrainer durchführen und die Spenden für ukrainische Kriegsflüchtlinge verwenden oder auf Sonderkonten mildtätiger Vereine oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts weiterleiten. Eine Satzungsänderung des Sportvereins ist also nicht erforderlich.

• Außerdem können gemeinnützige Vereine Sachmittel und Personal für ukrainische Kriegsflüchtlinge einsetzen. Die Hilfsbedürftigkeit der Flüchtlinge muss nicht nachgewiesen werden.

2. Unterstützungsmaßnahmen von Unternehmen

• Unterstützungsleistungen von Unternehmen können als Betriebsausgaben in voller Höhe abgezogen werden. Der Abzug ist als Sponsoringaufwand möglich, wenn das Unternehmen auf seine Unterstützung öffentlichkeitswirksam in den Medien aufmerksam macht.

3. Arbeitslohnspenden und Aufsichtsratsspenden

• Arbeitslohnspenden sind steuerfrei. Der Arbeitnehmer kann also auf einen Teil seines Lohns verzichten, damit der Arbeitgeber diesen Teil zugunsten von Arbeitnehmern einsetzt, die vom Krieg geschädigt sind, oder damit der Arbeitgeber diesen Teil auf ein Ukraine-Sonderkonto einzahlt.

  Hinweis: Neben der Steuerfreiheit ist ein gleichzeitiger Spendenabzug nicht zulässig.

4. Umsatzsteuer

• Unterstützungsleistungen zugunsten der Ukraine-Flüchtlinge lösen keine nachteiligen umsatzsteuerlichen Folgen aus. Die Bereitstellung von Sachmitteln oder Personal für humanitäre Zwecke wird also nicht als unentgeltliche Wertabgabe der Umsatzsteuer unterworfen. Ebenso unterbleibt eine Vorsteuerberichtigung zulasten des Unternehmers, wenn er Wohnraum unentgeltlich Kriegsflüchtlingen überlässt.

5. Körperschaftsteuerbefreiung für Vermietungsgenossenschaft

• Zwar setzt die Körperschaftsteuerbefreiung für Vermietungsgenossenschaften nach dem Gesetz voraus, dass die Einnahmen der Genossenschaft aus den sonstigen Tätigkeiten wie z.B. der Vermietung von Wohnungen an Nicht-Mitglieder 10 % der gesamten Einnahmen nicht übersteigen. In die 10 %-Grenze gehen dem zufolge BMF aber Einnahmen aus der Vermietung an ukrainische Kriegsflüchtlinge, die keine Mitglieder der Genossenschaft sind, aus Billigkeitsgründen nicht ein. Daher kann die Vermietung an ukrainische Kriegsflüchtlinge, die keine Genossenschaftsmitglieder sind, nicht zu einer Überschreitung der 10 %-Grenze führen und damit auch nicht die Körperschaftsteuerfreiheit gefährden.

Hinweis: Die vorstehend genannten steuerlichen Erleichterungen ergeben sich zwar nicht aus dem Gesetz, sondern nur aufgrund der steuerlichen Erleichterungen, die das BMF gewährt. Da die Finanzämter an die Schreiben des BMF gebunden sind, ist davon auszugehen, dass die Finanzämter die steuerlichen Erleichterungen gewähren werden.

Quelle: BMF-Schreiben vom 4.12.2025 - IV D 5 - S 2223/00044/030/052 und vom 5.12.2025 - IV C 2 - S 1900/01934/009/023; NWB