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  • Keine erbschaftsteuerliche Begünstigung für vermietete Grundstücke

    Ein Betriebsgrundstück des Vaters und Erblassers, das an eine Kapitalgesellschaft vermietet wird, deren Alleingesellschafter der Sohn und Erbe ist, gehört nicht zum erbschaftsteuerlich begünstigten Betriebsvermögen, wenn der Vater an der Kapitalgesellschaft nicht beteiligt ist und keinen Einfluss auf die Stimmrechtsmehrheit hat. Dann lag nämlich keine Betriebsaufspaltung zwischen dem Einzelunternehmen und der Kapitalgesellschaft vor, die ausnahmsweise zur erbschaftsteuerlichen Begünstigung des vermieteten Grundstücks geführt hätte.

    Hintergrund: Das Betriebsvermögen ist erbschaftsteuerlich begünstigt und bleibt im Umfang von 85 % oder unter bestimmten Voraussetzungen sogar zu 100 % steuerfrei. Vermietete Grundstücke eines Betriebs gehören aber grundsätzlich nicht zum begünstigten Betriebsvermögen. Ausnahmsweise sind sie jedoch begünstigt, wenn sie im Rahmen einer sog. Betriebsaufspaltung vom Besitzunternehmen an die Betriebsgesellschaft vermietet werden. Eine Betriebsaufspaltung setzt aber neben der Vermietung einer wesentlichen Betriebsgrundlage wie z.B. eines Grundstücks eine personelle Verflechtung zwischen dem Besitzunternehmen und der Betriebsgesellschaft voraus.

    Sachverhalt: Der Kläger erbte im Jahr 2012 von seinem Vater. Sein Vater hatte ein Auto-haus auf einem eigenen Betriebsgrundstück betrieben. Im Jahr 1984 gründete der Kläger die J-GmbH, deren Alleingesellschafter er war und die das Autohaus des Vaters fortführte. Der Vater verpachtete sein Betriebsgrundstück und sein Inventar an die J-GmbH. Der Vater war an der J-GmbH nicht beteiligt, erhielt aber eine Einzelprokura. Der Kläger erhielt wiederum eine widerrufliche Generalvollmacht seines Vaters. In seiner Erbschaftsteuererklärung ordnete der Kläger das von seinem Vater an die J-GmbH verpachtete Betriebsgrundstück dem begünstigten Betriebsvermögen zu. Dem widersprach das Finanzamt.

    Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) sah das Betriebsgrundstück als nicht begünstigtes Verwaltungsvermögen an und wies die Klage ab:

    • Betriebliche Grundstücke, die an einen Dritten vermietet oder verpachtet werden, sind grundsätzlich Verwaltungsvermögen, das erbschaftsteuerlich nicht begünstigt ist. Eine Vermietung ist aber steuerlich unschädlich, wenn sie im Rahmen einer Betriebsaufspaltung erfolgt.

    • Eine Betriebsaufspaltung setzt neben der sachlichen Verflechtung in Gestalt der Vermietung eines Betriebsgrundstücks oder einer anderen wesentlichen Betriebsgrundlage auch eine personelle Verflechtung voraus. Eine Person oder Personengruppe muss also beide Unternehmen, das vermietende Besitzunternehmen sowie das anmietende Betriebsunternehmen, beherrschen und in beiden Unternehmen einen einheitlichen Geschäfts- und Betätigungswillen durchsetzen können.

    • Eine Beherrschung der Betriebskapitalgesellschaft durch den Besitzunternehmer ist insbesondere dann anzunehmen, wenn der Besitzunternehmer die Stimmenmehrheit bei der Betriebskapitalgesellschaft hält oder wenn er faktisch auf die Mehrheit der Anteilseigner der Kapitalgesellschaft einwirken kann.

    • Diese Voraussetzungen waren im Streitfall nicht erfüllt. Der Vater konnte nur sein Einzelunternehmen beherrschen, nicht aber die J-GmbH; denn an dieser war er nicht beteiligt und hatte daher keine Stimmrechte. Er beherrschte die J-GmbH auch nicht faktisch; denn er hatte lediglich eine Einzelprokura, nicht aber die Möglichkeit, die Stimmenmehrheit in der J-GmbH zu erlangen.

    Hinweise: Zwar sind vermietete Grundstücke auch dann erbschaftsteuerlich begünstigt, wenn sie im Rahmen eines Konzerns vermietet werden. Ein Konzern zwischen dem Einzelunternehmen des Vaters und der J-GmbH bestand aber nicht, da beide Unternehmen nicht unter der Leitung einer Konzernmutter standen.

    Der Streitfall betrifft das im Jahr 2012 geltende Erbschaftsteuerrecht. Zwar ist dieses Recht vom Bundesverfassungsgericht (BVerfG) als verfassungswidrig angesehen worden; es gilt aber dennoch bis zur Einführung des neuen Gesetzes bis zum 1.7.2016 weiter. Auch nach der neuen Rechtslage sind vermietete Grundstücke grundsätzlich nicht erbschaftsteuerlich begünstigt, es sei denn, sie werden z.B. im Rahmen einer Betriebsaufspaltung oder innerhalb eines Konzerns zur Nutzung überlassen. Das BFH-Urteil gilt daher auch für die neue Rechtslage.

    Ein Grundstück, das vom Unternehmer zu eigenen betrieblichen Zwecken genutzt wird, z.B. als Produktionshalle, ist erbschaftsteuerlich begünstigt.

    BFH, Urteil v. 23.2.2021 - II R 26/18; NWB

  • Kein Mietnachlass bei nur kurzer coronabedingter Schließung

    Das Amtsgericht München gab der Klage einer Münchner Vermieterin gegen eine Münchner Modeboutique auf Zahlung eines ausstehenden Mietanteils statt. Es liegt zwar eine Störung der Geschäftsgrundlage vor, jedoch rechtfertigt nicht jede einschneidende Veränderung der gemeinsamen Vorstellungen eine Vertragsanpassung.

    Sachverhalt: Die Beklagte ist seit 1.1.2001 Mieterin eines Ladens von ca. 78 qm Verkaufs- und ca. 6 qm Nebenfläche in München-Schwabing und betreibt dort eine Mode-Boutique. Im Jahr 2020 belief sich der monatliche Mietzins auf 4.469,64 € brutto zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung i. H. von 285,60 €. Die Beklagte kündigte der Klägerin mit E-Mail vom 23.3.2020 an, wegen der Schließungsanordnung von Bekleidungsgeschäften im Rahmen der COVID 19 - Pandemie für den Monat April 2020 lediglich einen Mietzins i. H. von 50 % zu bezahlen. Die Klägerin widersprach der angekündigten Kürzung. Die Beklagte kürzte die Miete im April 2020 dennoch um einen Betrag in Höhe von 2.234,82 €.

    Die Schließung wurde von 17.3.2020 mit 26.4.2020 angeordnet. Die Klägerin macht geltend, der Beklagten stehe aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Mietkürzungsrecht zu. Die Beklagte ist der Auffassung, es liege aufgrund der Schließungsanordnung ein Fall der rechtlichen Unmöglichkeit vor, da der Laden nicht geöffnet werden durfte. Deswegen sei die Beklagte im streitgegenständlichen Zeitraum von der Zahlung der vereinbarten Miete völlig befreit gewesen. Jedenfalls aber könne sie aus dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage eine Vertragsanpassung dahingehend verlangen, dass die Miete sich um 50 % reduziere.

    Das Amtsgericht München begründet das Urteil u.a. wie folgt:

    • Ein Mangel, der zur Minderung berechtigte, ist nicht gegeben. Der Vermieter hat nämlich grundsätzlich dem Mieter nur die Möglichkeit des Gebrauchs zu verschaffen und die Mietsache in einem dem Verwendungszweck entsprechenden Zustand zu erhalten. Der Vermieter schuldet demnach nur die Überlassung der für den Betrieb der notwendigen Räume, nicht aber die Überlassung des Betriebs selbst. Die erfolgreiche Nutzung hingegen gehört zum Verwendungszweck des Mieters. Überdies begründen nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse nur dann einen Sachmangel, wenn sie unmittelbar auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen. Ist die Mietsache weiter zur Nutzung grundsätzlich geeignet und nur der geschäftliche Erfolg des Mieters betroffen, realisiert sich das vom Mieter zu tragende Verwendungsrisiko. Die Mietsache war trotz der Schließungsanordnung weiterhin zum vereinbarten Betriebszweck geeignet wie vor der behördlichen Anordnung.

    • Es liegt zwar eine Störung der Geschäftsgrundlage vor, da beide Parteien bei Vertragsschluss wohl vorausgesetzt haben, dass es nicht zu einer globalen Pandemie mit Betriebsschließungen kommt. Nicht jede einschneidende Veränderung der gemeinsamen Vorstellungen rechtfertigt eine Vertragsanpassung. Zu beachten ist, dass grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko trägt. Ferner muss berücksichtigt werden, dass jeder Mieter die Krise anders bewältigt und auch gehalten ist, Kompensationsmaßnahmen zu kreieren, z.B. durch vorgezogene Instandhaltungsarbeiten oder Onlinehandel, bevor er eine Anpassung des Vertrages verlangen kann. Auch muss bedacht werden, dass der Staat umfangreiche Hilfspakete zur Abwendung wirtschaftlicher Not geschnürt hat, die Umsatzsteuer gesenkt hat und auch Kurzarbeitergeld für Angestellte in Betracht kommt. Die Beklagte hat lediglich vorgetragen, es sei zu einem totalen Umsatzausfall gekommen. Ein Onlineshop sei nicht vorhanden. Dies allein ist nicht ausreichend. Ein gesundes Unternehmen kann in der Regel einen Umsatzausfall von fünf Wochen verkraften. Das Gericht geht davon aus, dass für eine Vertragsanpassung das Vorhandensein von geänderten Umständen während mindestens eines Zeitraums von ca. 3 Monaten erforderlich wäre. Dieser Richtwert ist vorliegend bei weitem nicht erreicht.

    Hinweis: Das Urteil ist nach Berufungsrücknahme rechtskräftig.

    AG München, Urteil v. 15.12.2020 - 420 C 8432/20, Pressemitteilung v. 13.8.2021; NWB